Zasiedzenie nieruchomości – czym jest, jak je udowodnić i jak się przed nim chronić?

Zasiedzenie nieruchomości to instytucja prawna, która budzi ogromne emocje. Dla właścicieli mieszkań, domów czy gruntów, z których usunięcie zamieszkałej tam osoby budzi ono ogromne obawy. Z kolei osoby, które z różnych względów od dziesięcioleci dbały o daną nieruchomość jak o własną, jest szansą na uzyskanie do niej praw własności. Czym tak naprawdę jest zasiedzenie nieruchomości, jakie przesłanki muszą być spełnione, by udowodnić zasiedzenie nieruchomości oraz jak się przed nim chronić?

Zasiedzenie nieruchomości - co to znaczy?

Zasiedzenie nieruchomości - w ogromnym skrócie - jest nabyciem prawa własności przez posiadacza nieruchomości po upływie określonego przepisami prawa czasu i po spełnieniu ściśle określonych przesłanek. W zależności od kwalifikacji będzie to 20 lub 30 lat, o ile posiadacz nieruchomości udowodni posiadanie samoistne. Co to oznacza? Kto może dokonać zasiedzenia nieruchomości?

Kto i jaką nieruchomość może zasiedzieć?

Zasiedzenia nieruchomości może dokonać każda osoba fizyczna, prawna oraz jednostka organizacyjna cechująca się wyłącznie zdolnością prawną. Najczęściej jednak do zasiedzenia nieruchomości dochodzi poprzez osobę fizyczną. Zasiedzenie może dotyczyć nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności - gruntu, budynku, lokalu. Nie ma zatem możliwości zasiedzenia pokoju w mieszkaniu czy strychu, ponieważ nie można nabyć prawa własności do jednego pokoju w mieszkaniu czy samego strychu.

Posiadanie samoistne - przesłanka zasiedzenia nieruchomości

Aby zasiedzieć nieruchomość, należy spełnić kilka przesłanek. Jedną z nich jest posiadanie samoistne nieruchomości. Posiadacz musi zatem udowodnić, że przez określony okres czasu zachowywał się, jak właściciel nieruchomości - dbał o nią, utrzymywał w należytym stanie technicznym, płacił rachunki i podatki, czerpał korzyści. Posiadaczem samoistnym jest zatem osoba, która zachowuje się jak właściciel nieruchomości, nie jak dzierżawca czy najemca. Czy jednak zawsze posiadacz samoistny musi być przekonany o prawie własności do danej nieruchomości, by udowodnić jej zasiedzenie?

Zasiedzenie nieruchomości w dobrej i złej wierze

Zasiedzenie nieruchomości może odbyć się w dobrej i złej wierze. W pierwszym przypadku posiadacz samoistny nie tylko zachowuje się jak właściciel nieruchomości, ale także w sposób uzasadniony jest przekonany, że faktycznie nim jest. Zasiedzieć nieruchomość można również w złej wierze - jeśli posiadacz nieruchomości był świadomy, że nie ma prawa własności do nieruchomości, może ją zasiedzieć w złej wierze. Zasiedzenie w złej wierze odbywa się również, gdy posiadacz samoistny nie zadał sobie żadnego trudu, by odnaleźć właściciela (np. po zakończonej umowie najmu). Ponadto do zasiedzenia nieruchomości może dojść w wyniku błędnie przeniesionego prawa własności, np. zawartej umowy kupna nieruchomości bez aktu notarialnego - wówczas możliwe jest wyłącznie zasiedzenie nieruchomości w złej wierze.

Po jakim czasie dochodzi do zasiedzenia w dobrej i złej wierze?

Do zasiedzenia w dobrej wierze dochodzi po 20 latach od chwili uzyskania posiadania samoistnego. Jeśli w trakcie posiadania posiadacz zyskał świadomość, że nie jest właścicielem nieruchomości, w dalszym ciągu w ocenie, w jakiej wierze doszło do zasiedzenia, brany jest pod uwagę początek posiadania samoistnego - będzie więc obowiązywał 20-letni okres zasiedzenia. Aby zasiedzieć nieruchomość w złej wierze, należy nią władać przez 30 lat.

Okresów tych nie przerywa tymczasowe przerwanie posiadania samoistnego, o ile zostało ono wznowione. W przypadku spadkobiercy osób, która pierwotnie posiadała samoistnie nieruchomość dochodzi do sumowania okresu, gdy nieruchomością władał spadkodawca oraz gdy włada nią obecny posiadacz.

Jak chronić się przed zasiedzeniem nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości odbywa się na mocy wniosku złożonego przez posiadacza samoistnego (opłata to 2000 zł) oraz nieprocesowego postępowania sądowego, podczas którego posiadacz samoistny musi udowodnić zasiedzenie. Sąd, rozpatrując materiał dowodowy, przychyla się do wniosku bądź go odrzuca.

Wiemy już, jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości. A co zrobić, by skutecznie się przed nim chronić? Przede wszystkim należy sprawować należytą pieczę nad nieruchomością. Bieżąca kontrola stanu oraz bezzwłoczna reakcja po zauważeniu niechcianych lokatorów chronią przed zasiedzeniem - wytoczenie powództwa cywilnego windykacyjnego lub powództwa o ustalenie praw własności skutecznie przerywa bieg zasiedzenia, a także otwiera prawne możliwości pozbycia się dzikiego lokatora.