Służebność to instytucja prawna, definiowana przez prawo cywilne, a konkretnie przez prawo nieruchomości. Wyróżnia się trzy rodzaje służebności: gruntową, osobistą oraz przesyłową. Czym dokładnie są służebności, jak i w jakim celu się je ustala oraz kiedy i w jaki sposób służebność ustaje?
Służebność gruntową polega na obciążeniu nieruchomości w całości lub w określonej jej części prawem do korzystania z niej w sposób określony podczas jej ustanowienia. Najczęściej ze służebnością gruntową mamy do czynienia w przypadku, gdy właściciel gruntu nie ma dostępu do drogi publicznej, a dostęp do niej może uzyskać przez grunt innego właściciela. W tym przypadku mamy do czynienia ze służebnością drogi koniecznej – gdy
Służebność gruntową można ustanowić na mocy umowy między właścicielem gruntu a osobą (fizyczną bądź prawną), która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – jest on zbyt wąski lub prowadzi do niego zbyt okrężna droga. Jeśli strony nie porozumieją się, konieczne jest złożenie wniosku do sądu o ustanowienie służebności gruntowej. Sąd po rozpatrzeniu interesu obu stron określa warunki służebności gruntowej: czy odbywa się ona za darmo, czy odpłatnie, czy dotyczy całego gruntu itd. Postanowienie sądu zostaje wpisane do księgi wieczystej nieruchomości.
Służebność gruntowa nie jest przypisana do danego właściciela – zarówno w przypadku śmierci jednej z dwóch stron umowy bądź sądowego postanowienia, jak i w przypadku sprzedaży, służebność nie ustępuje. Służebność dotyczy również wynajmujących i dzierżawiących nieruchomości. Można natomiast zmienić zakres służebności w umowie lub poprzez sądowy przymusowy tryb, gdy nastąpią odpowiednie przesłanki.
Ponadto służebność gruntowa może zostać ustanowiona w trybie windykacyjnym oraz administracyjnym, a także w wyniku zasiedzenia nieruchomości, o ile możliwe jest udowodnienie zasiedzenia trwałego i widocznego urządzenia na nieruchomości – drogi, mostu, studni. Jednak w tym wypadku do czynienia mamy z zasiedzeniem służebności gruntowej, a nie zasiedzenia nieruchomości. Jeśli z nieruchomości (a właściwie trwałego i widocznego urządzenia na niej) korzysta się w zakresie odpowiadającym treści służebności, to jest się posiadaczem służebności – następuje to na mocy prawa. W przeciwieństwie do zasiedzenia nieruchomości, które odbywa się w trybie postanowienia sądu.
Ze służebnością gruntową mamy również do czynienia w przypadku, gdy sąsiad podczas budowy nieumyślnie zajmie fragment nieruchomości drugiego sąsiada. Wówczas możliwe jest ustanowienie wynagrodzenia lub konieczność wykupienia danego fragmentu nieruchomości. Innym przypadkiem służebności gruntowej jest zniesienie współwłasności nieruchomości wraz z obciążeniem poszczególnych jej fragmentów służebnościami gruntowymi. Jeszcze innym przypadkiem służebności gruntowej jest taka, którą ustala się na podstawie decyzji administracyjnej – o uwłaszczeniach będzie jednak traktować osobny artykuł.
Ponadto należy wspomnieć, że służebność gruntowa może mieć charakter czynny i bierny. Z czynnym charakterem służebności gruntowej mamy do czynienia, gdy z cudzej nieruchomości, np. drogi, korzysta się w określonym w umowie lub postanowieniu sądu zakresie. Służebność bierna polega na zakazaniu właścicielowi określonych zachowań (np. zakaz budowy) lub zakazaniu właścicielowi wykonywania określonych w przepisach prawa sąsiedzkiego uprawnień.
W przeciwieństwie do służebności gruntowej, która dotyczy bezpośrednio danej nieruchomości, służebność osobista ustalana jest wobec konkretnej osoby. Nie jest dziedziczona i nie można jej odsprzedać. Służebność osobista polega na określeniu prawa do korzystania z danej nieruchomości (najczęściej lokalu), ograniczająca prawa właściciela nieruchomości. Służebność osobista mieszkania polega na obowiązku zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych służebnika przez właściciela mieszkania – w przeciwieństwie do umowy dożywocia. Ponadto w przypadku służebności osobistej służebnik ma prawo zamieszkać z małżonkiem i małoletnimi dziećmi, które mogą pozostać w mieszkaniu po uzyskaniu pełnoletniości (do śmierci służebnika, chyba że w umowie zostanie zapisane inne zastrzeżenie).
Służebność mieszkania jest jednym z rodzajów służebności osobistej – i zdecydowanie najczęściej występującym w polskim prawie. Najczęściej pełni funkcję alimentacyjną i wówczas nierzadko współwystępuje z wcześniej wspomnianą umową dożywocia.
Służebnością przesyłu jest prawo przedsiębiorcy lub instytucji do korzystania z nieruchomości celem wykonywania usług przesyłu energii, wody czy gazu. Jeśli urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości prywatnego właściciela, wówczas konieczne jest ustanowienie służebności przesyłu – najczęściej dokonuje się tego w akcie notarialnym.
Prawo względem służebności jest obszerne i dość niesprecyzowane, a dokonanie służbności często wiąże się z ogromnymi emocjami. Dlatego często nie jest to proces łatwy i szybki – pomoc radcy prawnego Bydgoszcz może okazać się kluczowa w rozstrzygnięciu sporów czy ustalenia obopólnie korzystnych warunków służebności.